1施工合同管理。房地产开发企业与施工企业签订的施工合同,是房地产开发企业对所开发项目进行施工管理的法律依据。在国家规定的标准条款之外,需要认真考虑周全的约定条款有:施工企业人员配置的约定;工程质量奖惩约定;工期约定;工程材料供应方式及验收程序的约定;工程款支付方式的约定;文明施工与施工安全保障措施的约定。

2施工准备。首先办妥建设工程规划许可证和建筑施工许可证。接着,房地产开发企业必须让设计人员在会上做好设计交底工作;预先探讨解决出现问题的办法以使工程的施工能较顺利的步入正轨。

3施工质量控制。施工质量控制是施工管理工作的重点。房地产开发企业的工程管理人员,要善于把握全局引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。具体应做好下述几项主要工作:首先,根据与监理单位签订的委托监理合同,按照监理人员应承担的质量监理职责和国家有关规定对其工作进行监督。对重点部位和关键工序,配合监理人员一道检查把关,严格按国家技术标准进行验收上一道工序质量验收不合格的,不得进行下道工序。其次.督促施工企业根据施工合同的要求,严格执行国家《建筑工程施工质量验收规范》强化其施工过程的质量控制,保证各工序质星达到验收规范的要求。还有,做好工程材料的管理工作必须严格按施工合同约定和设计要求,做好市场调查,准确掌握材料市场信息,按照国家有关法律法规,通过招标选择出质星有保障、信誉良好、价格合理的品种进行使用。

4工期控制。工期控制在房地产项目的施工管理中是极为重要的工作内容。因为其不仅关系到房地产开发企业和施工企业的切身利益,还涉及到第三方-购房者的利益,可以说它是个连环套。为此,要督促施工企业结合工程实际编制出切实可行的施工组织设计和进度计划。在各个计划进度控制点,注意配合监理人员检查施工企业是否完成了相应的施工任务,若有出现偏差,要及时会同监理人员和施工企业人员进行成因分析,督促施工企业采取有效的补救措施,以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。

5成本控制。房地产开发工程成本由建安造价、小区建设费用、设计费、监理费与各项政府规费组成,其中建安造价是最主要的部分***占到80%以上**。所以要做好工程成本控制,要真正引入竞争机制,贯彻公开、公平、公正的原则选择既有质量保证,又能以合理的较低价格中标的施工企业承担施工任务;做好施工概预算审核,并以之为依据,在施工过程中控制好工程款的拨付;对于经济签证工作要严格执行好三级签证制度,即在房地产开发企业内部,需要经过现场经办人员、部门经理、工程总负责人三级审查核准的签字程序后,其驻现场代表方能签证给施工企业的制度。要注意与监理人员配合;对图纸以外增加或减少工程星应在施工中及时核对。这样才能做好层层落实;层层审核合理签证。

6安全控制。房屋施工安全和永久性的结构安全均应引起足够的重视,应当按照国家有关安全规定严格控制。

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